Worauf sollte man bei einem Maklervertrag achten und welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Wer auf der Suche nach einem Käufer oder einem Mieter für seine Immobilie ist, sucht bei ersterem grundsätzlich einen Immobilienmakler auf. Mit der Einführung des Bestellerprinzips für die Vermietung von Wohnungen gehen seit dem auch einige Eigentümer auf die Suche nach einem passenden Mieter. Weshalb und Wann es sich trotzdem lohnen kann die Vermietung einem professionellen Makler zu überlassen, erfahren Sie in einem anderen Beitrag. 

Die Maklerprovision ist von der erfolgreichen Vermittlung der angebotenen Immobilie abhängig. Deshalb besteht in soweit Interessenidentität zwischen dem Auftraggeber und dem Makler, als dass das Objekt schnellstmöglich seinen neuen Eigentümer finden soll. Der Aufwand den ein Makler jedoch erbringen wird hängt von der Art des Maklervertrages ab. Deshalb gilt es hier besonders darauf zu achten.

Form:

Der typische Maklervertrag ist in den §§ 652 ff. BGB geregelt. Für die Entstehung eines solchen Maklervertrages gibt es keine Formvorschrift, so dass der Maklervertrag grundsätzlich auch mündlich entstehen kann. Nur bei der Vermittlung von Wohnraum zur Vermietung ist nach § 2 WoVermRG ein schriftlicher Maklervertrag vorgeschrieben. Um das Vereinbarte zu dokumentieren und späteren Streitigkeiten vorzubeugen empfehlen wir immer den Maklervertrag schriftlich abzuschließen. Immerhin sollen Ihre Interessen durch den Makler wahrgenommen und geschützt werden. 

Inhalt:

Der Inhalt eines Maklervertrages kann individuell zwischen dem Auftraggeber und dem Makler vereinbart werden. Folgende Punkte sollten jedoch grundsätzlich in einem Maklervertrag enthalten sein:

Vertragsgegenstand

Rechte und Pflichten des Auftraggebers

Rechte und Pflichten des Auftragnehmers (Makler)

Provision 

Laufzeit des Maklervertrages 

Aufwandsentschädigung

Widerrufsrecht 

Provision:

Die im Falle einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie zu entrichtende Provision ist frei verhandelbar. Die Höhe der Provision hat sich je nach Bundesland und Region verschieden entwickelt. Grundsätzlich kann man sagen, dass die Provisionshöhe zwischen drei und sieben Prozent zzgl. der Mehrwertsteuer liegt. 

Falls keine Vereinbarung über die Höhe des Maklerlohns getroffen wurde, gilt eine Provision als stillschweigend vereinbart, wenn die Leistungen des Maklers den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten war. 

Dauer der Beauftragung und Kündigung:

Wir empfehlen eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten. Dabei sollte exakt der Beginn sowie auch das Ende der Laufzeit vereinbart werden. Je nach Art des angebotenen Objektes sollte die Laufzeit auch länger vereinbart werden, wenn es sich um eine spezielle Immobilie handelt. In der Regel beinhalten Maklerverträge auch Verlängerungsklauseln, welche zu einer automatischen Verlängerung der Vertragslaufzeit führen, falls der Auftraggeber zuvor nicht widerspricht. Ein guter Makler wird jedoch seinen Auftraggeber darauf hinweisen, da er ohnehin in ständigem Kontakt bleiben sollte, um ihn über den aktuellen Stand zu informieren. 

Bei befristeten Verträgen ist während der Laufzeit nur eine außerordentliche Kündigung zulässig, wenn auf Seiten des Maklers eine schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegt und der Auftraggeber innerhalb von zwei Wochen nach der Kenntnis vom Pflichtverstoß es dem Makler mitteilt. 

Aufwandsentschädigung:

Die Vermittlungsphase einer Immobilie kostet den Immobilienmakler viel Energie, Zeit und Geld. Von der Aufnahme des Objekts, der Aufbereitung der Daten, den kostenintensiven Inseraten bis hin zu den zahlreichen Besichtigungen. Nach § 652 II BGB sind dem Makler deshalb Aufwendungen zu ersetzen, wenn es vereinbart worden ist. Dabei darf jedoch die Höhe der Aufwandsentschädigung nicht so vereinbart werden, dass faktisch die Zahlung einer Provision entsteht. Es dürfen vielmehr nur die tatsächlich entstanden Kosten verlangt werden. Diese können z. B. die Fahrkosten zu den Besichtigungsterminen, die Kosten für Inserate, Zusatzleistungen und ähnliches sein. 

Die drei Arten eines Maklervertrages

Der einfache Maklerauftrag

Wie es der Name schon sagt ist es die einfachste Art für den Auftraggeber einen Maklerauftrag einzugehen. Charakteristisch hierbei ist, dass der Auftraggeber mehrere Makler beauftragen kann seine Immobilie zu vermarkten um den potenziellen Käufer zu finden. Auch Sie als Eigentümer können sich gleichzeitig auf die Suche begeben. Derjenige Makler, der nachweislich das Objekt erfolgreich vermittelt, erhält die Provision. Wenn der Kaufvertrag ohne Zutun eines Maklers zustande kommt wird keine Provision geschuldet.

Das hört sich alles auf den ersten Blick sehr vorteilhaft für den Auftraggeber an.

Auf die Plätze, fertig, los! Ist es aber denn tatsächlich so? 

Fangen wir mal so rum an: Haben Sie mal eine Immobilie von mehreren Anbietern im Angebot gesehen und wenn ja, was für einen Eindruck hatte es bei Ihnen als potenzieller Käufer hinterlassen. Wir behaupten, es kam bei Ihnen überhaupt nicht gut an, da die Vermarktungsstrategie eines jeden Immobilienmaklers anders ist. Zudem können hier abweichende Informationen (Wohnflächenberechnung, Grundansichten) und Kostenunterschiede (Provision) und weiteres entstehen. Gerade Ersteres kann unter Umständen für Sie als Auftraggeber teuer werden. 

Zumal sollten Sie wissen, dass Sie dem Immobilienmakler zwar die Erlaubnis erteilen Ihre Immobilie zu vermitteln, er ist jedoch nicht dazu verpflichtet! Falls die Immobilie bereits durch andere Makler vertrieben wird,

Ein professioneller Makler wird grundsätzlich den einfachen Maklervertrag ablehnen um Streitigkeiten zu vermeiden, wer denn nun für die erfolgreiche Vermittlung ursächlich war. Das selbe gilt für den Fall, wenn zwei Makler einen Käufer gefunden haben und Sie sich naturgemäß nur für einen entscheiden können. Ärger ist hier also meist vorprogrammiert.

Der Makleralleinauftrag

Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag kann hier nur der beauftragte Immobilienmakler und der Verkäufer tätig werden. Eine Beauftragung anderer Makler ist ausgeschlossen. Der Auftraggeber bindet sich somit enger an den Auftragnehmer als beim einfachen Maklerauftrag. Im Umkehrschluss ist der Makler verpflichtet aktiv tätig zu werden. Eine Laufzeitvereinbarung von mindestens 6 Monaten ist empfehlenswert. 

Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Hier wiederum darf nur der Immobilienmakler exklusiv vermarkten. Sie übertragen somit Ihre Interessen vollständig dem Makler. Das heißt, dass weder Sie noch ein anderer Makler tätig sein darf. Im Umkehrschluss bedeutet es aber die höchste Form an Arbeit für den Immobilienmakler, denn er muss jetzt viel aktiver werden als bei den anderen Arten des Maklervertrages. Sollte er dies nicht sein, macht er sich gegebenenfalls Schadenersatzpflichtig.